Kirjoitan kirjaa vihreästä kaupunkisuunnittelusta. Tämä teksti on luonnos alkuosaksi yhtä kirjan lukua, jotta sitä on on mahdollista kommentoida ja kritisoida.
Kaupungin kasvu
Vapaassa maassa kaupungin kasvua ei voi pysäyttää, eikä edes juuri hidastaa, mutta sille voidaan tehdään paljonkin, miten ja minne kaupunki kasvaa. Ja kaupungilla tarkoitan tässä koko Helsingin seutua, joka voi kasvaa yhtä hyvin Kalliossa kuin Klaukkalassa.
Käsittelen tässä kappaleessa kasvua asumisen kautta, koska pääosa uudesta rakentamisesta on asuntoja ja asuminen on useimmille ihmisille hyvin tuttua toimintaa. Suunnilleen sama logiikka pätee kuitenkin muidenkin rakennusten rakentamiseen: niidenkin pitää sijaita jossain ja niillekin useimmiten on jokin hyvin perusteltu tarve (joskaan ei aina).
Missä ihmiset haluavat asua – hintatiedon hyödyntäminen
Eri ihmiset haluavat eri asioita – ja samatkin ihmiset eri asioita eri elämänvaiheissa. Siksi on arvokasta, että kaupungissa on erilaisia alueita ja siksi yhden ihmisen, esimerkiksi minun tai sinun, asumistoiveista ei voi päätellä millaista kaupunkia meidän pitäisi rakentaa. Asuntojen hinnoista me voimme kuitenkin nähdä, millaisesta asumisesta on suurin pula – eli mihin suuntaan ihmiset keskimäärin muuttaisivat jos voisivat.
Asuinalueen asukkailleen tuottamaa arvoa ei voida mitata suoraan, mutta hinnat jonka ihmiset ovat valmiita asunnoista maksamaan antavat siitä suuntaa. Ilmiö pätee niin omistusasuntoihin kuin vapaasti hinnoiteltuihin vuokra-asuntoihin. Jos jollain alueella neliöhinnat ovat korkeammat, se on siis halutumpi. taloustieteen käsittein voidaan sanoa, että sellaisesta alueesta on suurempi pula.
Hintoihin vaikuttaa hyvin moni asia. Uudet asunnot ovat yleensä vanhoja kalliimpia, meren läheisyys lisää aina hintaa, kauniit talot ovat rumia kalliimpia ja erilaisia muoteja tulee ja menee. Yksi käytännössä kaikkialla pätevä sääntö kuitenkin on, että kahdesta samanlaisesta asunnosta samantyyppisessä naapurustossa se, joka on lähempänä keskustaa on selvästi kalliimpi. Roihuvuori on hieno alue, mutta samankaltaisissa taloissa Ruskeasuolla asunnot maksavat yli 50% enemmän. Rivitaloasunto Tuusulassa maksaa murto-osan siitä mitä vastaava rivari Pakilassa maksaisi. Muuttopaine kohdistuu siis kohti keskustaa.
Tästä seuraa, että kaupungin kasvu ainakin nykytilanteessa kohdistuu niin lähelle keskustaa kuin sallimme sen kohdistua. Helsingin seutu kasvaa 15 000 – 20 000 asukkaalla joka vuosi. Jos rakentaisimme 10 000 asuntoa lisää Helsinginniemelle joka vuosi, käytännössä koko kasvu suuntautuisi sinne. Se ei tarkoita, että jokainen uusi asukas muuttaisi sinne, vaan että noihin 10 000 asuntoon löytyisi muuttajat pääosin seudulla jo asuvista ja heiltä vapautuviin asuntoihin voisi vuorostaan muuttaa joku muu.
Käytännössä olisi hyvin vaikea rakentaa Helsinginniemelle 10 000 asuntoa yhdessä vuodessa – saati joka vuosi. Mutta sama periaate pätee laajemmallakin aluerajauksella. Jos rakennamme 10 000 asuntoa Kehä 1 sisälle, kasvu kohdistuu lähinnä niihin ulkopuolen sijasta. Jos rakennamme 10 000 asuntoa vuodessa pääkaupunkiseudun kuntiin (Helsinki, Espoo, Vantaa, Kauniainen), kasvu kohdistuu pääosin niihin kehyskuntien sijasta.
Tämä näkyy hyvin 2000-luvun alun ns. Nurmijärvi-ilmiössä. Vuosina 2007 – 2010 pääkaupunkiseudun kunnat rakensivat vuosittain vain 3000 – 6000 asuntoa – vähemmän kuin vuosina ennen tai jälkeen. Seurauksena kehyskuntien osuus koko seudun asuntotuotannosta kasvoi suurimmillaan 35%:iin. Myöhempinä vuosina rakentamisen määrä on kasvanut Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla ja kehyskuntien osuus kasvusta laskenut 15-20% välille.
Tälle hakeutumiselle kohti keskustaa saattaa olla jokin raja – voi olla, että jos rakentaisimme keskustan aivan täyteen pilvenpiirtäjiä, siitä tulisi sen verran epämiellyttävä, että yhä useampi ihminen alkaisi haluta jonnekin kauemmas. Vertaamalla ihmisten asumistoiveita ja tarjolla olevia asuntoja voidaan arvioida, että seuraavat 100 000 asuntoa Helsingin kantakaupungissa eivät luultavasti vielä riittäisi tätä ilmiötä kumoamaan. Käytännössä emme siis tuota rajaa näe, ja maailman suurkaupunkeja katsoessa herää epäilys, ettei mitään rajaa välttämättä edes ole olemassa.
Miten ihmiset haluavat asua – hyvän elämän edellytykset
Ei ole kahta samanlaista ihmistä, eikä kahta samanlaista asuntoa. Meillä kullakin on omat mieltymyksemme ja toiveemme ja hyvä niin. Toisaalta ihmisten asumistoiveet eivät ole satunnaisia, vaan jakautuvat tunnistettaviin luokkiin. Esimerkiksi YIT jakaa teettämässän Asumisen heimot -tutkimuksessa ihmiset asumistoiveiden mukaan neljään heimoon: luonto, yhteisö, arvo ja varikko ja yhdeksään alaryhmään, jotka kukin haluavat erilaisia asuntoja.
Kaupunkisuunnittelussa ja asuntosuunnittelussa usein ajatellaan “keskivertoihmistä” ja mitä tämä haluaa. Se on virhe, jolla on ollut kalliit seuraukset. Vain hyvin pieni osa ihmisistä on keskivertoja, ja kaikille muille keskivertokoti on siis jollain tapaa epäsopiva ja keskivertoalue vääränlainen. Ihmiset ja heidän toiveensa aidosti eroavat toisistaan – melko paljonkin. Emme tarvitse sataa samanlaista aluetta samanlaisille ihmisille, vaan sata erilaista aluetta erilaisille ihmisille. Myös aivan sama ihminen halunnee eri asioita eri elämänvaiheissa. Ne kaikki vaiheet ovat arvokkaita ja merkittäviä.
Halujen lisäksi myös ihmisten mahdollisuudet toteuttaa halujaan eroavat. Vaikka haluaisin kaksikerroksisen kattohuoneiston Kalasatamasta, ei minulla ole siihen varaa. Aivan kuten on virhe suunnitella kaupunkia vain yhdenlaisille ihmisille, on myös virhe suunnitella sellaisia asuntoja ja alueita kuin ihmiset kyselytutkimuksessa haluaisivat. Kaupungin täytyy vastata asukkaidensa tarpeisiin sellaisena kuin ne raadollisessa todellisuudessa ovat: tarvitsemme asuntoja, joita vastaavat toiveitamme, mutta joita toisaalta kykenemme hankkimaan. Kaupunki on olemassa myös krapulaista rokkaria, suomea osaamatonta wolt-kuskia ja ALSia sairastavaa leskeä varten. Vaikka heistä jokainen ehkä mielummin eläisi jotenkin toisin, tarvitsemme asuntoja jotka sopivat heille siinä tilanteessa jossa he ovat.
Tällaiseen tarpeiden moninaisuuteen olisi minkä tahansa byrokratian mahdoton vastata. Kaupunki voi ylipäänsä toimia vain, koska me asukkaat teemme suurimman työn itse etsimällä kukin itsellemme juuri tässä elämäntilanteessa ja edellytystemme rajoissa sopivimpia asuntoja.
Siksi tarvitaan mahdollisimman paljon erilaisia asuntoja. Isoja asuntoja, pieniä asuntoja, keskellä elämän ääniä tai omassa rauhassa, korkealla kaupungin yllä tai omalla pihalla. Juuri sinun toiveittesi vastaiset asunnot eivät ole sinulta pois, vaan päin vastoin, ne mahdollistavat että joku niistä pitävä muuttaa sellaiseen vapauttaen sinulle paremmin sopivan asunnon tyhjäksi. Mitä useammanlaisia asuntoja ja alueita meillä on, sen paremmin kaupunki voi vastata kaupunkilaisten toiveita. Moninaisuus on tässä hyve.
Tästä näkökulmasta kaikki asuntojen muotoa ja laatua koskeva säätely heikentää ihmisten mahdollisuuksia löytää itselleen sopiva asunto. Vaatimalla että kaikki asunnot saavat riittävästi luonnonvaloa estämme pimeää loukkoa etsivää nörttiä saamasta haluamaaansa. Säätämällä asunnoille 30 neliön minimikoon estämme pienituloista minimalistia saamasta haluamaansa koppia keskustassa. Säätely näyttäytyy paternalistisena holhouksena, jossa itsensä rahvaan yläpuolelle asettanut suunnittelija määrää miten ihmisten on hyvä elää.
Suuri osa säätelystä myös on juuri sitä. Kaupunkisuunnittelun historia on täynnä hyväosaisia miehiä, jotka miettivät keskenään miten kaikkien muiden elämä olisi paras järjestää – mieluiten jokaisen samalla tavalla. Ehkä paras esimerkki tästä on puutarhakaupungin ajatuksen kehittänyt Lewis Mumford, jota Jane Jacobs kuvaa näin: “His aim was the creation of self-sufficient small towns, really very nice towns, if you were docile and had no plans of your own […] As in all utopias, the right to have plans of any significance belonged only to the planners in charge.” Suomenkin lähiöiden suunnittelu perustui alkujaan vahvasti Mumfordilta periytyneisiin ajattelutapoihin ja kaikuja siitä näkee edelleen.
Kaikki säännöt eivät kuitenkaan ole holhousta, vaan niille on erilaisia syitä. Jokainen kaavamääräys rajoittaa ihmisten mahdollisuuksia elää kuten haluavat, ja siksi jokaisen määräyksen kohdalla tulee kysyä, mikä on se painava syy, että tämä määräys on tarpeen säätää, vaikka se haittaa ihmisen mahdollisuuksia hallita elämäänsä. Erilaisia syitä ja niistä seuraavia säädöksiä on paljon – alkaen vaikka paloturvallisuusmääräyksistä. Pyrin läpi tämän kirjan tuomaan esiin asioita, joissa kaupunkisuunnittelu on kuitenkin tarpeen, vaikka otamme lähtökohdaksi, että ihmisten tulee saada elää kuten haluavat.
Edellisten kappaleiden arjesta hieman vieraantunut idealismi ohittaa sen, että emme ole toiveittemme kanssa tasa-arvoisia. Melko tasan puolet helsinkiläisistä asuu omistusasunnossa. Toisestakin puoliskosta osa varmasti haluaisi, mutta eivät saa pankista lainaa – tai ainakaan tarpeeksi lainaa asuntoon jonka kokevat sopivaksi. Ja monella ei ole varaa myöskään riittävään vuokra-asuntoon: noin joka viides helsinkiläinen saa asumistukea.
Markkinatalous on nerokas tapa jakaa resursseja – kuten asuntoja – mahdollisimman tehokkaasti ihmisille, jotka toivovat kukin vähän eri asioita. Mutta se ei takaa minkäänlaista minimitasoa joka mahdollistaisi kaikille ihmisarvoisen elämän – tai elämää ylipäänsä. Siksi tarvitaan yhteiskunnan tukiverkko eri muodoissaan.
Asumista tuetaan Suomessa monin eri tavoin. Myös hyvätuloisten asumista omistusasunnoissa tuetaan muun muassa kotitalousvähennyksellä, varainsiirtoveropoikkeuksella ja laskennallisen asumistulon verottomuudella. Vähätuloisempien asumista tuetaan muun muassa asumistuella, tuetuilla vuokra-asunnoilla ja toimeentulotuella asumismenoihin. Näistä tukimuodoista asumistuki on tutkimuksissa todettu monella tapaa parhaaksi tavaksi. Se jäykistää vähiten asuntomarkkinoita eikä merkittävästi korota vuokratasoja. Suurin osa asumistukea koskevasta kritiikistä perustuukin siihen, että kriitikot eivät tunne tukijärjestelmää juurikaan ja itse asiassa kritisoivat toimeentulotukea tai pienituloisten tukemista ylipäänsä.
Tästä huolimatta myös tuettujen vuokra-asuntojen rakentamiselle on perusteita. Käsittelen asiaa laajemmin kappaleessa Asuntokanta ja asukasrakenne.
Yksi asia, jota emme voi määrät ylhäältä on kuinka väljästi ihmiset asuvat. Asumisemme olisi paljon ekologisempaa ja asuntopula ratkeaisi hetkessä, jos vaan päättäisimme että jatkossa kaikilla on 5 neliöä vähemmän per naama. Helsingissä olisi kodit lähes 100 000 asukkaalle lisää ilman että rakennetaan mitään. Emme kuitenkaan voi päättää näin. Jokainen perhe ja ihminen valitsee kotinsa itse ja omasta näkökulmastaan.
Asumisväljyys kasvoi Helsingissä 1950-luvulta alkaen hyvin tasaista tahtia aina vuoteen 2007, jolloin kasvu pysähtyi. Joka vuoskymmen neliömetejä tuli jokaista helsinkiläistä kohden noin kaksi lisää, kunnes se lakkasi. Vielä vuosia sen jälkeen kaikki väestöennusteet olivat sekaisin, kun vuoskymmenten trendi yhtäkkiä muuttui. Sen jälkeen asumisväljyys on pysynyt aika tasaisesti vajaassa 35 neliössä per henki, joskin Koronan aikana se vähän nousi. Muutos tapahtui, kun lapsen saaneet pariskunnat lakkasivat muuttamasta entiseen tapaan kauemmas keskustasta vaan tyytyivät sen sijasta pienempiin neliöihin. Kun kaksiossa on kahden sijasta kolme henkeä, neliöiden määrä per henki laskee.
Vastaavasti lasten poismuutto nostaa asumisväljyyttä ja historiallisesti sitä on nostanut perheiden lapsimäärien pienentyminen. Toinen merkittävä nostava tekijä on leskeytyminen ja ylipäänsä yksin asuvien vanhusten määrän kasvu: moni haluaa asua yksin kuten ennekin ja harva muuttava leskikään muuttaa aivan puolet pienempään. Koska lasten osuus väestöstä laskee ja yksin asuvien vanhusten kasvaa, on erittäin todennäköistä, että asumisväljyyskin tulee tulevaisuudessa nousemaan.
Voimme kaavoittaa, millaisissa taloissa ihmiset asuvat. Mutta emme voi eikä meidän pidä kaavoittaa, miten he niissä asuvat.
Tämä teksti on luonnos puolikkaaksi tulevan kirjani luvuksi. Julkaisen sen avoimesti kommentoitavaksi, jotta kiinnostuneet voivat kommentoida sitä jo ennen viimeistelyä. Teksti on luonnos ja saattaa sisältää vielä virheitä, epäonnistuneita sanavalintoja ja puutteita.
Tarkoitukseni on kehittää tekstiä kommenttien pohjalta. Olen kiitollinen kaikenlaisista kommenteista ja erityisesti toivon, että nostatte esiin, jos jokin ajatus jää epäselväksi tai argumentaatio ei tunnu uskottavalta.
Kirja on tavoitteena julkaista vuoden 2024 alkupuolella.